Scrii suprafața terenului și valorile zonei și afli amprenta maximă la sol și suprafața desfășurată maximă, adică ce permite regulamentul de urbanism înainte de orice proiect.
POT (procentul de ocupare a terenului) limitează cât din teren acoperă construcția, văzută de sus: amprenta maximă = suprafața terenului × POT / 100. CUT (coeficientul de utilizare a terenului) limitează suprafața desfășurată, adică suma suprafețelor tuturor nivelurilor: suprafața desfășurată maximă = suprafața terenului × CUT.
Cele două lucrează împreună. Raportul CUT / POT îți spune câte niveluri pline de amprentă maximă încap: la POT 35% și CUT 0,9 ies cam 2,6, deci parter, etaj și încă o parte dintr-un nivel, de exemplu o mansardă. Dacă vrei mai multe niveluri, amprenta trebuie să fie mai mică.
Ce se socotește exact în suprafața desfășurată (subsol, mansardă, terase) o stabilesc regulamentul zonei și legislația, iar valorile oficiale pentru un teren le dă certificatul de urbanism.
Ce nu îți spune POT-ul și CUT-ul
Retragerile față de stradă, de vecini și din spate: pe un teren îngust pot lăsa mai puțin loc decât POT-ul.
Înălțimea maximă și regimul de înălțime (de exemplu P+1+M).
Lotul minim și frontul minim la stradă, sub care terenul nu se poate construi deloc.
Ce funcțiuni admite zona: casă, case înșiruite, bloc, hală.
Pentru fiecare parcelă cu regulament punem toate acestea cap la cap: luăm retragerile din regulament, vedem ce rămâne construibil și așezăm cea mai mare casă care încape, pe care o deschizi în 3D din pagina parcelei. Din cele 80.776 de parcele cu regulament, pe 45.102 încape o casă între retrageri.
Procentul de ocupare a terenului: cât la sută din suprafața terenului poate acoperi construcția, văzută de sus. La un teren de 600 m² cu POT 35%, amprenta clădirilor poate avea cel mult 210 m².
Ce înseamnă CUT?
Coeficientul de utilizare a terenului: de câte ori încape suprafața terenului în suprafața desfășurată a construcției, adică suma suprafețelor tuturor nivelurilor. La 600 m² cu CUT 0,9, suprafața desfășurată poate avea cel mult 540 m².
De unde aflu POT-ul și CUT-ul unui teren?
Din regulamentul de urbanism al zonei (fișa UTR din PUG sau, unde există, din PUZ) și, oficial, din certificatul de urbanism eliberat de primărie. Pe knoha.ro le vezi pe pagina fiecărei parcele, unde avem regulamentul localității.
Dacă POT și CUT permit, pot construi cât îmi iese în calcul?
Nu neapărat. Retragerile față de stradă și de vecini, înălțimea maximă, regimul de înălțime și lotul minim limitează și ele construcția, iar pe un teren îngust retragerile pot lăsa mai puțin loc decât ar permite POT-ul.
